Glosario · Real Estate Ecuador
Los 29 términos esenciales del real estate ecuatoriano explicados con claridad. Compraventa, financiamiento, legal, construcción, mercado, profesionales y PropTech — todo en un solo lugar.
Categoría
Estimación profesional del valor comercial de un inmueble realizada por un perito calificado.
El avalúo lo realiza un perito registrado ante el Ministerio competente o por un avaluador del banco. Hay 3 tipos principales: avalúo comercial (valor de mercado), avalúo catastral (referencia tributaria del municipio) y avalúo bancario (utilizado para crédito hipotecario). El BIESS exige avalúo propio para sus créditos.
Categoría
Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Otorga créditos hipotecarios a afiliados.
El BIESS es el principal financiador hipotecario del Ecuador. Sus líneas incluyen Vivienda Terminada, Construcción, CrediCasa (subsidio para primera vivienda) y Quirografarios. Tasas competitivas (2.99% – 9.75% según tramo) y plazos de hasta 25 años. Requiere mínimo 36 aportaciones patronales y capacidad de pago aprobada.
Préstamo bancario garantizado por el inmueble, destinado a comprar o construir vivienda.
En Ecuador el crédito hipotecario lo otorgan BIESS, bancos privados (Pichincha, Guayaquil, Pacífico, Produbanco) y mutualistas. Financian hasta el 80% del avalúo bancario (95% en programas Miti-Miti VIS/VIP). Plazos típicos: 5 a 25 años. Tasas 2026: BIESS 2.99-9.75%, banca privada 7.5-11%.
Porcentaje del precio que el comprador paga de contado antes de acceder al financiamiento.
La entrada típica en Ecuador es del 20% del precio de la vivienda. Para programas VIS/VIP (Miti-Miti del banco Pichincha o Pacífico Mi Casa Propia) puede ser tan baja como 5%. Para proyectos en planos, la entrada se paga durante la obra en cuotas mensuales.
Vivienda de Interés Social / Prioritario. Programas estatales con financiamiento preferencial.
VIS (Vivienda de Interés Social) y VIP (Vivienda de Interés Prioritario) son categorías de vivienda con tope de precio establecido por el Ministerio de Vivienda. En 2026 el tope VIS es ~$107,630. Permiten acceder a tasas subsidiadas (4.87%) y financiamiento hasta el 95%.
Reporte centralizado del comportamiento crediticio histórico de una persona.
En Ecuador los burós principales son Equifax y CRC (Crédito Comunitario). El buró registra deudas, pagos a tiempo, atrasos, cancelaciones y morosidad. Los bancos lo consultan obligatoriamente antes de aprobar un crédito hipotecario. Una calificación negativa puede impedir o encarecer el préstamo.
Categoría
Contrato preliminar donde comprador y vendedor se obligan a celebrar la escritura definitiva en un plazo dado.
La promesa de compraventa es vinculante en Ecuador y se firma generalmente con un anticipo (10-30% del precio). Define el precio total, plazos de pago, fecha máxima de escrituración y consecuencias por incumplimiento. Para tener efectos plenos debe elevarse a escritura pública en notaría.
Documento notarial que transfiere formalmente la propiedad del vendedor al comprador.
La escritura se firma en una notaría y luego se inscribe en el Registro de la Propiedad del cantón donde se ubica el inmueble. Solo después de la inscripción el comprador es legalmente dueño. Costos típicos: 0.6-1% del precio de venta + tributos municipales (alcabalas, plusvalía).
Impuesto municipal sobre la transferencia de dominio de inmuebles. Lo paga el comprador.
En Ecuador la alcabala equivale aproximadamente al 1% del avalúo catastral del inmueble. Es competencia municipal y se paga al GAD del cantón donde está la propiedad. Sin pago de alcabala, el Registro de la Propiedad no inscribe la escritura.
Impuesto municipal sobre la utilidad real del vendedor al transferir el inmueble.
Diferente del concepto económico de plusvalía. El impuesto municipal a la plusvalía grava la diferencia entre el precio de venta actual y el precio de adquisición del vendedor, ajustada por mejoras y depreciación. La tarifa varía por cantón pero suele oscilar entre 1% y 10% sobre la utilidad real.
Estructura legal donde una fiduciaria administra los activos de un proyecto inmobiliario en garantía de los compradores.
El fideicomiso inmobiliario es un instrumento muy usado en proyectos en planos en Ecuador. Una sociedad fiduciaria (regulada por la Superintendencia de Bancos) recibe los aportes del promotor y los pagos de los compradores. Los recursos solo se liberan según hitos de avance de obra, protegiendo al comprador de riesgos de quiebra del desarrollador.
Régimen legal donde un mismo inmueble se divide en unidades independientes con áreas comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal del Ecuador regula edificios, urbanizaciones y conjuntos cerrados. Cada propietario tiene derecho exclusivo sobre su unidad y derecho proporcional sobre áreas comunes (jardines, ascensores, piscinas). El reglamento de copropiedad define las normas de convivencia y administración.
Acuerdo entre el propietario y el agente/agencia que define la comisión y el plazo de comercialización.
El contrato de corretaje puede ser exclusivo (un solo agente) o no exclusivo (varios agentes pueden vender). La modalidad exclusiva suele tener mejor servicio (fotografía profesional, marketing dirigido) a cambio de un plazo definido (3-6 meses). En Ecuador el contrato verbal es válido pero el escrito es siempre recomendable.
Categoría
Inmueble que se vende antes de construirse o durante la construcción, generalmente con descuento por preventa.
Comprar en planos típicamente ofrece 10-25% de descuento sobre el precio final, a cambio de asumir riesgo de obra (retrasos, cambios de calidades, quiebra del promotor). Mitigantes: fideicomiso inmobiliario, promotor con trayectoria verificada, contrato con cláusulas claras de entrega y penalidades.
Materiales y elementos finales de un inmueble: pisos, puertas, grifería, mesones, etc.
Las descripciones inmobiliarias deben especificar acabados: piso de porcelanato, mesones de cuarzo, grifería FV/Briggs, puertas de tableros enchapados, ventanas termopanel, etc. La calidad de acabados puede representar 15-25% del costo total del inmueble. En proyectos en planos hay que verificar que el contrato detalle los acabados estándar.
Cuota mensual que pagan los copropietarios en una propiedad horizontal por mantenimiento de áreas comunes.
La alícuota cubre gastos de jardinería, seguridad, limpieza, piscina, gimnasio, ascensores, salón de eventos. En urbanizaciones cerradas oscila entre $80-$300/mes; en torres premium puede superar los $400/mes. Antes de comprar conviene revisar las actas de la comunidad, fondo de reserva y morosidad histórica.
Categoría
Aumento de valor de un inmueble en el tiempo por desarrollo del sector, mejoras o demanda.
La plusvalía inmobiliaria es la apreciación patrimonial que experimenta una propiedad por factores externos (urbanización del sector, infraestructura, transporte público, comercio cercano) o internos (remodelación, ampliación). En Ecuador se calcula comparando el precio actual de mercado vs el precio histórico de adquisición, ajustado por inflación. Sectores como Samborondón Vía Salitre, La Aurora, Vía a la Costa han registrado plusvalías de 8-15% anual en la última década.
Subdivisión territorial dentro de una ciudad con características homogéneas de demanda y precio.
Sectores top de Guayaquil-Samborondón: Isla Mocolí, La Puntilla, Vía Samborondón Norte, Nuevo Samborondón, La Aurora, Vía a la Costa, Puerto Santa Ana, Urdesa, Los Ceibos. Cada sector tiene su rango de precios típico, perfil de comprador y dinámica de plusvalía. Los buscadores inmobiliarios filtran por sector.
Conjunto residencial cerrado con seguridad propia, amenidades y administración bajo régimen de propiedad horizontal.
Las urbanizaciones privadas dominan la oferta residencial en Samborondón y Guayaquil norte. Características típicas: control de acceso 24/7, áreas verdes, club house, piscina, canchas deportivas, parque infantil. La alícuota cubre estos servicios. Aumentan plusvalía vs viviendas en zonas abiertas.
Categoría
Profesional independiente o de agencia que intermedia entre vendedor/arrendador y comprador/arrendatario.
El agente inmobiliario en Ecuador opera bajo el contrato de corretaje. Su comisión típica es 3-5% del precio para venta o 1 mes de arriendo para alquiler. Un buen agente investiga el mercado, fotografía profesionalmente, comercializa, negocia y acompaña hasta la escrituración. En GeoBienes los agentes operan sobre GeoBienes OS para mejor seguimiento.
Profesional senior o director de equipo que dirige a otros agentes y maneja transacciones complejas.
El broker en el modelo internacional es quien firma los contratos a nombre de la agencia y supervisa el cumplimiento normativo. En Ecuador la figura es menos formalizada pero sigue existiendo: broker = líder de equipo o director comercial. Suele tener 5+ años de experiencia y trayectoria comprobada en cierres.
Empresa que concibe, financia, construye y comercializa un proyecto inmobiliario.
Los promotores ecuatorianos más reconocidos: Pronobis, Etinar, Conjuntos del Norte, Megaproject, Constructora Romero, Uribe & Schwarzkopf. Su rol va desde la compra del terreno hasta la entrega de unidades. Verificar trayectoria de proyectos entregados es la mejor defensa al comprar en planos.
Categoría
La imagen destacada de una propiedad en listings — define el primer click del comprador.
Estudios de UX inmobiliario muestran que la foto principal genera 60-80% del CTR en plataformas como Zillow, Plusvalía o GeoBienes. Recomendaciones: fachada principal con luz natural óptima, sin vehículos en la entrada, formato horizontal 16:9, alta resolución. En GeoBienes OS los agentes pueden elegir manualmente la foto principal.
Red privada donde agentes inmobiliarios comparten su inventario para colaborar en ventas con comisión repartida.
El MLS es estándar en mercados maduros (US, Canadá, Reino Unido). En Ecuador la cultura MLS es incipiente. GeoBienes opera un MLS privado dentro de GeoBienes OS donde los agentes verificados pueden compartir inventario y co-comisionar de forma transparente. Beneficio: el comprador accede a más opciones, el vendedor tiene mayor exposición.
Property Technology — empresas que aplican tecnología al sector inmobiliario.
PropTech abarca marketplaces (Zillow), iBuyers (Opendoor), SaaS para agentes (Compass), FinTech inmobiliario (Better.com), construcción digital (BIM, drones), gestión de edificios. GeoBienes es la primera technology-powered real estate company del Ecuador con plataforma in-house. Ver /proptech para más detalle.
Sistema operativo inmobiliario in-house de GeoBienes que conecta agentes, brokers, promotores y clientes.
GeoBienes OS es la plataforma propietaria que opera detrás de geobienes.com. Incluye CRM, MLS privado, automatización comercial, cotizaciones, reservas, oportunidades, comisiones, datos de mercado e IA aplicada al follow-up. Es lo que diferencia a GeoBienes de un portal inmobiliario tradicional. Ver /geobienes-os.
Customer Relationship Management — software para gestionar contactos, oportunidades y pipeline comercial.
Un CRM inmobiliario serio registra cada lead con timeline (cuándo entró, qué propiedad vio, qué WhatsApp envió, qué llamada respondió), permite asignación automática a agentes, reportes de conversión y notificaciones en tiempo real. Sin CRM, los leads se pierden en hojas de Excel y WhatsApp inviables.
Persona que mostró interés en una propiedad o servicio, con datos de contacto entregados voluntariamente.
En real estate, un lead típicamente entra por un formulario de contacto, WhatsApp, llamada o visita a oficina. La calidad del lead se mide por temperatura (frío/tibio/caliente), origen (orgánico, redes, referido), comportamiento (cuántas propiedades vio, si agendó visita) y conversión final (cierre). En GeoBienes OS cada lead tiene un score automático.
Métrica internacional que mide qué tan caminable es un sector según servicios cercanos.
El Walk Score (0-100) evalúa la presencia de comercio, escuelas, parques, transporte público y restaurantes en un radio caminable. Aún no está adoptado en Ecuador pero la calculadora de distancias de GeoBienes (`/venta/{slug}` sección "¿Qué tan cerca está?") permite al comprador calcular tiempos a sus lugares importantes.